Zakup nieruchomości we Włoszech to marzenie wielu osób, zarówno tych planujących przeprowadzkę na stałe, jak i inwestorów szukających drugiego domu w ciepłym klimacie. Jednak oprócz samej ceny zakupu, kupujący muszą liczyć się z różnymi podatkami i opłatami. Koszty te zależą m.in. od tego, czy nieruchomość kupowana jest jako prima casa (główne miejsce zamieszkania) czy seconda casa (drugi dom), a także od tego, czy pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego. W tym artykule szczegółowo omówimy wszystkie podatki związane z kupnem nieruchomości we Włoszech.
Podatek rejestracyjny – najważniejsza opłata przy zakupie
Podatek rejestracyjny (Imposta di Registro) jest jednym z kluczowych kosztów przy zakupie nieruchomości i jego wysokość różni się w zależności od rodzaju nabywanego mieszkania oraz jego przeznaczenia.
Jeśli nieruchomość kupowana jest jako prima casa, czyli główne miejsce zamieszkania, podatek ten wynosi 2% wartości katastralnej, ale nie mniej niż 1000 euro. Natomiast w przypadku zakupu nieruchomości jako seconda casa, czyli drugi dom lub inwestycja, podatek rejestracyjny wynosi 9% wartości katastralnej, przy czym również minimalna kwota to 1000 euro.
Warto pamiętać, że wartość katastralna nieruchomości we Włoszech jest zazwyczaj niższa niż jej rynkowa cena, co oznacza, że faktyczna wysokość podatku może być korzystniejsza dla kupującego niż standardowa kalkulacja na podstawie ceny zakupu.
Podatek hipoteczny i katastralny – stałe opłaty dla każdego
Bez względu na to, czy nieruchomość jest kupowana jako prima casa czy seconda casa, kupujący musi zapłacić dwa stałe podatki: podatek hipoteczny (Imposta Ipotecaria) oraz podatek katastralny (Imposta Catastale).
Każdy z tych podatków wynosi 50 euro, co oznacza, że łączna kwota do zapłaty wynosi 100 euro. W porównaniu do innych opłat są to stosunkowo niewielkie koszty, ale obowiązują one w każdym przypadku zakupu.
Podatek VAT – tylko dla nieruchomości z rynku pierwotnego
Jeśli nieruchomość kupowana jest na rynku pierwotnym, czyli od dewelopera, obowiązuje dodatkowy podatek VAT (IVA – Imposta sul Valore Aggiunto). Jego wysokość różni się w zależności od tego, czy nieruchomość jest kupowana jako prima casa czy seconda casa.
W przypadku prima casa, podatek VAT wynosi 4% ceny zakupu. Natomiast w przypadku seconda casa, podatek ten jest wyższy i wynosi 10% ceny zakupu.
Warto zaznaczyć, że kupując nieruchomość na rynku wtórnym (od prywatnego właściciela), podatek VAT nie obowiązuje – w takim przypadku naliczany jest wyłącznie podatek rejestracyjny.
Inne opłaty związane z zakupem nieruchomości
Oprócz podatków, kupujący musi również ponieść dodatkowe koszty związane z formalnościami przy zakupie nieruchomości we Włoszech. Najważniejsze z nich to:
- Akt notarialny – jego koszt wynosi od 1500 do 3000 euro, w zależności od wartości nieruchomości oraz wybranego notariusza.
- Prowizja agencji nieruchomości – wynosi zazwyczaj 3% wartości nieruchomości + VAT.
- Koszt tłumacza i tłumaczenia aktu – dla osób nieposługujących się językiem włoskim wymagane jest tłumaczenie dokumentów i udział tłumacza przysięgłego w podpisywaniu aktu notarialnego. Koszt takiej usługi to około 500 euro.
Dodatkowe podatki i ulgi podatkowe
Po zakupie nieruchomości właściciel może być zobowiązany do zapłaty corocznego podatku od nieruchomości, znanego jako IMU (Imposta Municipale Unica). Podatek ten dotyczy jednak tylko właścicieli seconda casa, czyli drugich nieruchomości, i jego wysokość zależy od gminy, w której znajduje się nieruchomość.
Warto również pamiętać o preferencjach podatkowych związanych z zakupem prima casa. Aby skorzystać z niższych stawek podatkowych, kupujący musi spełnić określone warunki:
- Zameldowanie w zakupionej nieruchomości w ciągu 18 miesięcy od jej nabycia.
- Nieruchomość nie może być sprzedana przed upływem 5 lat (chyba że nowa nieruchomość zostanie zakupiona w ciągu roku).
Jeżeli właściciel sprzeda nieruchomość przed upływem 5 lat i nie kupi innej w ciągu 12 miesięcy, będzie musiał zwrócić ulgi podatkowe oraz uiścić dodatkowe kary.
Ile kosztuje kupno nieruchomości we Włoszech?
Zakup nieruchomości we Włoszech wiąże się nie tylko z kosztami samej nieruchomości, ale także z różnymi podatkami i opłatami. Aby uniknąć nieprzewidzianych kosztów, warto dokładnie przeanalizować wszystkie wydatki związane z transakcją. Kluczowe podatki to:
- Podatek rejestracyjny – 2% (prima casa) lub 9% (seconda casa) wartości katastralnej.
- Podatek hipoteczny i katastralny – łącznie 100 euro.
- Podatek VAT – 4% (prima casa) lub 10% (seconda casa) dla nieruchomości z rynku pierwotnego.
- Koszt notariusza, agencji i tłumaczenia – od kilku do kilkunastu tysięcy euro.
- Podatek IMU – roczny podatek dla właścicieli seconda casa.
Dzięki znajomości włoskiego systemu podatkowego kupujący może świadomie planować budżet i uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości warto skonsultować się z prawnikiem lub doradcą podatkowym specjalizującym się w transakcjach nieruchomościowych we Włoszech.
